Clay Spence tidak pernah benar -benar ingin menjadi pemilik. Namun akhir -akhir ini, ini mulai terasa seperti satu -satunya pilihan yang masuk akal.
Spence, seorang analis keuangan berusia 27 tahun, tinggal di sebelah timur Orlando di Brevard County Florida. Pada bulan September 2021, ia membayar $ 225.000 untuk townhome tiga kamar tidur di subdivisi yang dilapisi dengan pohon-pohon palem dan halaman rumput yang rapi. Sepertinya pos terdepan yang indah untuk pekerja jarak jauh seperti Spence. Yang lebih menarik adalah tingkat hipotek – hanya lebih dari 3%, kurang dari setengah tingkat khas untuk pinjaman hari ini.
“Kami mungkin tidak akan melihat tarif itu lagi,” kata Spence kepada saya.
Kesepakatan prem itu membuatnya sulit ketika, awal tahun ini, Spence dan tunangannya mengarahkan pandangan mereka rumah yang baru dibangun Di Winter Haven, Florida, sekitar setengah jalan antara Tampa dan Orlando. Lebih dekat dengan teman, keluarga, dan, yang penting, kantor Spence, di mana dia baru -baru ini menghadiri lebih banyak pertemuan. Pembangun mencakup pemanis mereka seperti potongan harga dan a Pembelian Tarif Hipotek. Tapi apa yang harus dilakukan dengan tempat lama?
Tentu, mereka bisa menjual – kemungkinan untuk keuntungan yang rapi jika tidak spektakuler – tetapi daya pikat memegang townhome tidak mungkin diabaikan. Spence mengatakan dia mengharapkan tempat lamanya untuk terus menghargai nilainya, dan dia tidak terburu -buru untuk mengucapkan selamat tinggal pada tingkat hipotek itu. Jadi dia memutuskan untuk mendaftar rumah untuk disewa. Dia pikir menemukan penyewa yang baik dan menangani permintaan pemeliharaan yang aneh akan sepadan dengan sakit kepala. Spence dengan cepat mendapatkan penyewa yang bersedia membayar $ 1.800 sebulan, cukup baginya untuk menghapus sekitar $ 300 sebulan setelah membayar biaya seperti hipotek, pajak, dan asuransi.
Spence adalah apa yang Anda sebut “tuan tanah yang tidak disengaja”: tipe orang yang masuk ke bisnis sewa melalui keadaan, bukan karena mereka menganggap diri mereka sebagai maestro real estat pemula. Jenis pemilik ini lahir dari pertukaran dan perhitungan mata yang jelas, jauh dari bootstrappers berkafein di HGTV atau guru investasi yang melempar mereka Peretasan real estat di Tiktok. Meskipun selalu ada tuan tanah yang tidak disengaja, ini Zaman Es Perumahan – Era penjualan rumah menengah yang disebabkan oleh a kenaikan tajam dalam tarif pinjaman – sedang mencetak gelombang baru pemilik sewa yang enggan.
Barisan mereka bisa tumbuh dengan uptick mandat kembali ke kantor. Sebagai pengusaha seperti Amazon, AT&T, dan pekerja kawanan pemerintah federal kembali ke meja mereka, beberapa karyawan mungkin harus membuang rumah-rumah yang jauh mereka beli Selama Peak Remote Work. Manajer properti di tempat-tempat seperti Dallas dan Atlanta, beberapa tujuan utama untuk penggerak era pandemi, katakan pada saya bahwa mereka baru-baru ini melihat peningkatan pertanyaan dari pemilik rumah yang ingin masuk ke pasar sewa. Bagi mereka yang cenderung melakukannya sendiri, internet dibanjiri dalam panduan cara yang baru-baru ini diterbitkan untuk investor yang tidak disengaja. Menjual rumah itu sulit Saat ini, seperti menemukan pekerjaan yang memungkinkan Anda bekerja penuh waktu dari kenyamanan sofa Anda. Bagi mereka yang tidak dapat – atau tidak akan – menjual tempat lama mereka, bisnis pemilik mungkin menjadi alternatif yang disambut baik.
Spence memberi tahu saya menyewakan rumah lamanya adalah proses multistep yang rumit. “Tapi pro melebihi kontra dalam situasi ini,” katanya, “terutama sekarang.”
Pemilik rumah memiliki dua opsi ketika tiba saatnya untuk pindah: menjual rumah atau menyewakannya. Selama hari-hari terbang tinggi tahun 2021, jawabannya tampak seperti no-brainer: ambil uangnya! Banjir pembeli footloose, didukung oleh tarif hipotek rekor-rendah, memberi penjual kesempatan untuk mengambil Dolar Tertinggi untuk Rumah Mereka. Dinamika itu berubah pada musim semi 2022, ketika Federal Reserve mulai mendongkrak suku bunga untuk memerangi inflasi. Tarif hipotek diikuti, menempatkan rem di pasar yang melarikan diri. Saat ini, tingkat rata-rata untuk pinjaman 30 tahun sekitar 7%, naik dari rendah sekitar 2,6% pada awal 2021. Pembeli rumah baru-baru ini kemungkinan membayar ratusan dolar lebih banyak setiap bulan untuk bunga daripada beberapa tahun yang lalu .
Jadi kalkulus sewa jual-versus telah bergeser: menyerahkan syarat pinjaman murah dari tadi bisa menjadi kesalahan, terutama ketika Anda dapat menemukan penyewa untuk membantu menutupi hipotek. Calon penjual, khususnya di bagian selatan AS, juga wajah Permintaan yang lebih lemah untuk rumah dan lebih banyak persaingan dari orang lain yang ingin menurunkan properti mereka. Menurut perusahaan analisis perumahan Altos Research, ada sekitar 630.000 rumah keluarga tunggal di pasar, dibandingkan dengan hanya 270.000 pada titik yang sama pada tahun 2022. Tidak heran calon penjual beralih ke pasar sewa sebagai gantinya.
Ini adalah pasar yang sangat tipis di sisi penjualan sekarang. Orang -orang ingin pindah, dan ini adalah outlet lain bagi mereka untuk mencoba melakukan itu.
Sementara semua tanda menunjukkan peningkatan jumlah tuan tanah yang tidak disengaja, tidak ada jumlah yang pasti dari peringkat mereka. Namun, ada beberapa cara untuk mendapatkan perkiraan. Survei 2024 oleh National Association of Realtors menemukan bahwa 20% pembeli berulang mempertahankan tempat tinggal mereka sebelumnya sebagai properti investasi, sewa, atau liburan. Parcl Labs, sebuah perusahaan analisis real estat, juga telah merancang proxy yang bermanfaat. Perusahaan mengidentifikasi beberapa pasar paling populer untuk rumah sewa keluarga tunggal-Tampa, Florida; Dallas; Charlotte, North Carolina; Dan Phoenix, di antara beberapa lainnya – dan kemudian melihat berapa banyak pemilik yang mendaftarkan rumah untuk dijual, menariknya dari pasar, dan kemudian menagih kembali sebagai sewa dalam waktu 60 hari. Parcl menemukan bahwa, tergantung pada metro, di mana saja dari 3% hingga 8% orang yang mendaftarkan rumah mereka untuk dijual pada bulan September telah menjadi tuan tanah yang tidak disengaja pada bulan November. Persentase bahkan lebih tinggi untuk penjual yang terdaftar dari Mei hingga Agustus.
Di Atlanta, misalnya, rata -rata sekitar satu dari 10 penjual terhalang bertukar tanda “untuk sewa” selama setahun terakhir. Di Houston, bagian dari tuan tanah yang tidak disengaja memuncak pada bulan Juli di hampir 9% dari semua penjual. Pada bulan Juni, Phoenix melampaui 15%. Metro dalam analisis Parcl memiliki kesamaan: mereka semua pernah menjadi pasar sabuk matahari panas yang menyambut gelombang penghuni baru saat pekerjaan jarak jauh berlangsung. Karena lebih sedikit orang pindah ke daerah -daerah ini dan pembangunan rumah baru mengejar permintaan, penjual mungkin tidak mendapatkan rejeki nomplok yang diinginkan.
“Ini pasar yang sangat tipis di sisi penjualan sekarang,” Jason Lewris, salah satu pendiri Parcl Labs, memberi tahu saya. “Orang -orang ingin pindah, dan ini adalah outlet lain bagi mereka untuk mencoba melakukan itu.”
Beberapa tuan tanah yang tidak disengaja bahkan mungkin tidak repot -repot mencoba menjual rumah aslinya. Pada bulan April 2022, Ryan, yang bekerja di perawatan kesehatan, membeli sebuah rumah di Austin tenggara dengan harga $ 615.000. Waktunya tidak mungkin lebih buruk. (Ryan meminta saya hanya menggunakan nama depannya untuk melindungi privasinya dan kebanggaannya; “Saya merasa sangat bodoh, dan saya tidak suka itu,” katanya.) Ini tepat di sekitar Puncak Harga Rumah Austinyang sejak itu turun drastis – hampir 16%, menurut Freddie Mac – berkat penurunan pendatang baru dan gelombang konstruksi. Ryan memperkirakan nilai rumahnya telah turun menjadi sekitar $ 450.000, berdasarkan kesepakatan lain di daerah tersebut. Pembuat rumah di dekatnya telah menawarkan insentif yang murah hati kepada pembeli, yang menurutnya hanya akan membuatnya lebih sulit untuk menjual propertinya. Dia juga memburuk di Austin – Terlalu banyak lalu lintas, terlalu mahal, terlalu panas. Dia baru-baru ini mendapatkan pekerjaan langsung di kota kelahirannya di Phoenix, di mana dia akan segera pindah. Dan dia bilang dia belum siap untuk kehilangan kehilangan dari penjualan rumahnya di Austin.
“Aku akan menyewanya,” kata Ryan padaku. “Aku akan melihat apa yang terjadi selama tahun depan dan hanya pergi dari sana.”
Christopher Story, salah satu pemilik Story Real Estate, sebuah perusahaan manajemen properti di daerah Dallas, mengatakan bahwa sekitar setengah dari pertanyaan yang ia dapatkan dari pemilik rumah akhir-akhir ini berasal dari tuan tanah yang tidak disengaja. “Mereka berakhir dalam situasi di mana mereka tidak bisa menjual,” kata Story kepada saya. Todd Ortscheid, yang menjalankan manajemen rental revolusi di daerah Atlanta, juga mengatakan bahwa wilayahnya “hanya dibanjiri dengan tuan tanah yang tidak disengaja.” Dari sekitar 15 properti perusahaannya mendaftar untuk dikelola setiap bulan, Ortscheid memberi tahu saya, sekitar 12 atau 13 milik orang -orang yang tidak berniat menjadi pemilik sewa.
Sebagai eksekutif yang berani memerintahkan karyawan kembali ke meja merekatuan tanah yang tidak disengaja mungkin tumbuh lebih umum. Pekerjaan jarak jauh tidak akan hilangtapi semakin sulit Temukan pekerjaan hibrida atau sepenuhnya terpencilyang masih bisa berarti lebih banyak penggerak di telepon. Pekerja yang membeli rumah di boonies mungkin harus mundur jika bos memutuskan panggilan zoom tidak memotongnya. Praktis tidak dapat dihindari bahwa beberapa dari orang -orang ini akan memutuskan untuk bertahan di rumah mereka daripada menjual.
“Kami pikir itu akan berlanjut, dan itu hanya masalah suku bunga,” Ortscheid memberi tahu saya. “Sampai suku bunga turun menjadi di bawah 5,5%, mungkin 5%, Anda tidak akan memiliki banyak orang yang menjual rumah mereka.”
Tetapi metro dengan beberapa pasar yang paling terlemah-dengan kata lain, tempat-tempat di mana seseorang mungkin tergoda untuk menyewakan tempat lama mereka-telah menunjukkan tanda-tanda Softening Markets Sewajuga. Ambil Austin: Menurut John Burns Research and Consulting, meminta sewa untuk rumah keluarga tunggal turun lebih dari 2% dari tahun ke tahun di bulan November, sementara jumlah daftar jual kembali, tidak termasuk rumah yang baru dibangun, naik lebih dari 60 % Dari level 2019, tahun “normal” terakhir sebelum pandemi. Dallas, Houston, Orlando, dan Phoenix adalah beberapa metro lain dengan pertumbuhan sewa yang diredam dan kekenyangan rumah yang mengejutkan untuk dijual.
Tidak semua orang di dunia dipotong untuk menjadi tuan tanah.
Menjadi tuan tanah Tidak semua itu juga terjadi. Manajer properti memperingatkan bahwa pemilik rumah mungkin tidak siap untuk biaya yang tidak terduga dan sakit kepala mengubah rumah mereka menjadi penyewaan. Satu atau dua bulan yang kosong dapat tenggelam dalam proyeksi arus kas, sementara pemeliharaan kejutan dapat memakan waktu dan uang. Mendaftar Manajer Properti tidak murah; Perusahaan yang khas akan mengenakan biaya sewa sebulan untuk menemukan penyewa dan persentase dari sewa setiap bulan setelahnya.
Di sisi lain, pemilik sewa kecil tidak pernah memiliki lebih banyak alat di ujung jari mereka. Jika mereka ingin melihat apa yang disewa rumah yang sebanding, mereka dapat menelusuri Zillow atau mengunjungi situs web perusahaan investasi besar Itu menyewakan puluhan ribu properti. Perusahaan nasional seperti Buildium dan Roofstock, sebagian besar dikenal karena bekerja dengan investor Wall Street, juga menawarkan layanan manajemen dan saran harga kepada tuan tanah yang lebih kecil. Startup lain memungkinkan pemilik sewa melakukan outsourcing tugas yang menjengkelkan seperti koleksi sewa dan pembukuan.
“Tidak semua orang di dunia dipotong untuk menjadi tuan tanah,” kata Story kepada saya. Namun, ia menambahkan, “Menjadi pemilik yang tidak disengaja bisa menjadi salah satu berkah terbesar.”
Rute sewa telah menjadi tas campuran untuk Casey Conner, pemilik rumah di Nashville yang saya ajak bicara untuk a cerita beberapa tahun yang lalu. Pada Januari 2022, ia membeli rumah berlantai tunggal di pinggiran kota dan mengunci suku bunga 3,2%. Ketika saya berbicara dengannya musim gugur itu, dia baru saja mendapatkan tawaran pekerjaan di Kentucky dan terkoyak tentang apakah akan menjual atau menyewakan propertinya. Rumah -rumah lain yang terdaftar untuk dijual di jalanannya duduk di pasar lebih lama dari yang diharapkan, tetapi dia juga berpikir dia tidak akan menghasilkan banyak dengan menyewakannya dan mempekerjakan seorang manajer properti. Terlepas dari keraguannya, ia akhirnya memilih untuk menjadi pemilik. $ 2.300 yang ditagihnya untuk disewa sudah cukup untuk menutupi hipotek $ 2.100 dan $ 200 yang ia bayar kepada manajer setiap bulan, tetapi tidak meninggalkan ruang untuk biaya pemeliharaan lainnya yang muncul, yang akhirnya menelan biaya lebih dari $ 3.000.
Kemudian Conner di -PHK, dan dia dan istrinya memutuskan untuk kembali ke rumah di Nashville, di mana dia pikir dia akan memiliki waktu yang lebih mudah menemukan pekerjaan lain. Ketika saya memanggilnya untuk mengejar ketinggalan, dia menetap di rumah tua itu dan baru saja menerima tawaran sebagai koordinator penjualan di sebuah perusahaan konstruksi. Kerugian arus kas dari tugas singkatnya sebagai tuan tanah “menyakitkan,” katanya kepada saya, tetapi itu adalah kemenangan finansial dengan cara lain: setidaknya dia tidak pernah harus melepaskan tingkat hipotek itu. Dan dia bersyukur memiliki rumah untuk kembali ke di Nashville.
“Bukannya aku kaya,” Conner mengirimi saya email nanti, “tetapi saya mengerti ketika mereka berkata: ‘Orang kaya tidak mendapatkan. Mereka memiliki.'”
James Rodriguez adalah reporter senior di tim wacana Business Insider.
