Jika Anda menjual properti untuk lebih dari yang Anda beli, Anda biasanya akan berhutang pajak capital gain atas laba.
Jumlahnya tergantung pada faktor-faktor seperti berapa lama Anda memiliki properti dan penghasilan kena pajak Anda, tetapi bisa setinggi 37% jika Anda menjual dalam setahun dan memicu capital gain jangka pendek.
Anda juga bisa menghindari pajak capital gain sepenuhnya. CPA Kristel Espinosa menyoroti dua aturan IRS bahwa semua pemilik properti yang ingin mengurangi tagihan pajak mereka harus membiasakan diri.
1. Tunda Pajak tanpa batas dengan pertukaran 1031
A 1031 Exchange -Kadang-kadang disebut pertukaran “seperti jenis”-memungkinkan investor untuk menghindari pajak capital gain jika mereka menukar satu properti investasi dengan nilai yang sama atau lebih tinggi. Aturan ini khusus untuk properti investasi, bukan untuk tempat tinggal utama atau rumah liburan.
“Ini adalah cara untuk menunda capital gain dengan menginvestasikan kembali hasil menjadi properti yang sama,” kata Espinosa, mencatat bahwa strategi ini adalah yang terbaik bagi investor yang berencana untuk membeli dan mengadakan real estat untuk jangka panjang.
“Ini tidak dimaksudkan untuk orang -orang yang hanya ingin membeli real estat, membalikkannya dengan sangat cepat, dan kemudian mendapatkan yang lain. Intinya adalah mendapatkan keuntungan untuk ditunda ke masa depan, jadi jika Anda terus -menerus membeli dan menjual dan membalik properti, permainan 1031 ini tidak berhasil.”
Anda akan membayar pajak capital gain ketika Anda menjual untuk kebaikan-tidak ada batasan untuk jumlah 1031 pertukaran yang Anda lakukan-tetapi secara teoritis Anda dapat menghindari pajak capital gain tanpa batas waktu jika Anda terus berinvestasi kembali dalam sewa yang sama.
Espinosa mengatakan kliennya menggunakan strategi ini untuk mendiversifikasi portofolio mereka atau meningkatkan ke properti dengan arus kas yang lebih baik.
Ada batasan waktu yang ketat pada 1031 pertukaran: Anda harus mengidentifikasi properti pengganti (atau properti) Anda secara tertulis dalam waktu 45 hari setelah menjual properti pertama. Kemudian Anda harus menutup properti pengganti dalam waktu 180 hari setelah penjualan properti awal Anda.
Investor Zeona McIntyre memberi tahu BI bagaimana dia menggunakan pertukaran 1031 Untuk meningkatkan dari properti sewaan jangka pendek di St. Louis ke multi-keluarga di Florida yang menghasilkan arus kas yang lebih kuat.
Zeona McIntyre adalah investor real estat dan penulis “30 hari tinggal.” Atas perkenan Zeona McIntyre
“Pertukaran 1031 memungkinkan Anda untuk menunda beban pajak Anda; banyak orang berpikir, ‘Oh, saya tidak membayar pajak apa pun,’ tetapi Anda secara teknis menendang kaleng di ujung jalan,” kata McIntyre. “Namun, yang kerennya adalah Anda dapat melakukan pertukaran 1031 tanpa batas dan menendangnya tanpa batas. Dan kemudian ketika Anda meninggal, jika Anda meneruskannya kepada orang lain, seperti anak -anak Anda atau anggota keluarga, rumah yang diwarisi tidak memiliki beban pajak lagi. Jadi ia mati dengan Anda.”
Investor lain berbicara kepada BI tentang miliknya mencoba pertukaran 1031 Itu akhirnya gagal karena garis waktu 180 hari yang ketat.
“Menurut pendapat saya, itu tidak cukup waktu. Saya merasa seperti terburu -buru,” kata Steve Lewis, yang memiliki properti di New Jersey dan akhirnya berjalan menjauh dari pertukaran dan membayar pajak capital gain atas penjualan.
Takeaway utamanya adalah bahwa 180 hari berlalu lebih cepat dari yang Anda kira. Sementara pengalaman 1031 yang gagal mungkin “jarang,” katanya, “ada begitu banyak hal yang bisa menunda penutupan.” Jika Anda berencana untuk melakukan pertukaran, sarannya adalah merencanakan ke depan sebanyak yang Anda bisa untuk pembelian properti berikutnya.
2. Kecualikan hingga $ 500.000 dari keuntungan penjualan rumah dengan 121 pengecualian
Jika Anda seorang pemilik rumah yang ingin menjual, Anda dapat mengambil manfaat dari pengecualian Bagian 121, aturan IRS yang memungkinkan pembayar pajak mengecualikan hingga $ 250.000 dari keuntungan dari penjualan. Pasangan yang mengajukan bersama -sama dapat mengecualikan hingga $ 500.000. Jika Anda seorang individu dan menjual rumah Anda dengan harga $ 200.000, misalnya, Anda tidak perlu membayar pajak capital gain dengan jumlah itu.
Ada beberapa ketentuan: Anda harus menggunakan rumah sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya dua dari lima tahun sebelum penjualan. Jika Anda menjual rumah liburan, misalnya, Anda tidak dapat menggunakan pengecualian. Anda juga hanya dapat menggunakan pengecualian setiap dua tahun.
Aturan ini tidak akan berlaku untuk pemilik rumah baru, kata Espinosa, tetapi ini adalah pilihan yang baik bagi orang-orang yang telah berada di tempat tinggal utama mereka selama bertahun-tahun dan ingin menjual-dan bahkan berlaku untuk orang-orang yang telah mengubah tempat tinggal utama mereka menjadi sewa, selama mereka memuaskan aturan dua tahun. Dua tahun tidak harus berturut -turut.
Jika rumah Anda mendapatkan lebih dari $ 250.000 sebagai individu atau $ 500.000 sebagai pasangan, Anda akan membayar pajak capital gain atas jumlah yang melebihi batasnya.
Pasangan mandiri secara finansial Carl dan Mindy Jensen membangun kekayaan melakukan live-in flips. Carl dan Mindy Jensen
Satu pasangan menjelaskan kepada BI bagaimana mereka menggunakan pengecualian Hindari pajak capital gain pada setiap penjualan properti mereka. Selama bertahun-tahun, Carl dan Mindy Jensen melakukan “live-in flips,” di mana mereka akan tinggal di sebuah properti sambil merenovasinya. Mereka memastikan untuk tinggal di properti setidaknya selama dua tahun untuk memanfaatkan aturan pajak-pada saat itu, mereka akan menjual, menghindari pajak capital gain, dan memulai flip langsung berikutnya.
Mereka menggunakan pengecualian untuk pertama kalinya di awal 2000 -an ketika mereka membeli rumah seharga $ 135.000, meningkatkan karpet, dinding, dan kamar mandi, dan menjualnya seharga $ 235.000.
“Karena kami tinggal di dalamnya dan memilikinya selama dua dari lima tahun terakhir, kami tidak membayar pajak atas capital gain,” kata Mindy. Sementara keuntungan mereka sekitar $ 100.000, mereka bisa mengecualikan hingga $ 500.000 karena mereka berdua berada di gelar.
“Dan kemudian kami melakukannya lagi,” katanya. “Kami membeli rumah lain seharga $ 265,00 dan menjualnya seharga $ 365.000, jadi kami menghasilkan 100.000 lagi.”
Berkat aturan IRS, $ 100.000 itu juga terlindung dari pajak.
