Perebut aturan real estat baru Zillow menyebabkan kekacauan bagi pembeli rumah

Ribuan agen real estat di seluruh AS membuka email mereka Sabtu malam untuk menemukan pesan tak terduga dari Andy Florance, CEO Costar Group dan Homes.com. Sebagai eksekutif puncak untuk salah satu situs web pencarian terbesar real estat, Florance memiliki banyak hal. Selama berbulan -bulan, industri telah terlibat dalam a memperebutkan “inventaris eksklusif” – Rumah yang dipasarkan untuk dijual oleh agen real estat tetapi dengan sengaja menjauhkan portal pencarian publik seperti Homes.com atau Realtor.com. Florance tidak menulis untuk mengeluh tentang praktik ini. Dia telah mengarahkan pandangannya pada target lain: saingan utama perusahaannya, Zillow.

Dua hari sebelumnya, Zillow telah meluncurkan a Aturan baru yang mengancam dalam daftar hitam rumah dari situs webnya yang diperdagangkan dengan baik. Pengumuman kejutan membidik langsung inventaris eksklusif, juga dikenal sebagai daftar rumah rahasia atau tersembunyi. Semakin banyak agen di broker besar, terutama kompas pemain listrik nasional, telah Daftar Penimbunan dan menguji air dengan mengiklankan mereka di situs web mereka sendiri sebelum berbagi rumah secara luas di seluruh internet. Zillow mengatakan akan melarang secara permanen dari situsnya setiap daftar yang telah melalui periode pratinjau ini. Jika Anda akan memasarkan rumah di suatu tempat, perusahaan berpendapat, Anda harus memasarkannya di mana pun.

Zillow, sejauh ini Tujuan paling populer untuk pembeli rumah onlinemembingkai langkah sebagai pembelaan konsumen: “Akses daftar terfragmentasi – di mana sebuah rumah tersedia di satu platform tetapi tidak yang lain, atau dibagikan dengan beberapa agen tetapi tidak yang lain – menciptakan frustrasi dan ketidakpercayaan,” kata perusahaan itu dalam pengumumannya. Tapi Florance tidak memilikinya. Dia mengecam aturan baru Zillow sebagai “langkah keberanian yang luar biasa dan permainan kekuatan murni proporsi epik.” Homes.com, kata Florance kepada para agen, dengan senang hati menyambut setiap daftar yang dicemooh oleh Zillow.

Ini adalah keadaan permainan yang berantakan di real estat: dengan penjualan macet di malaise yang berlarut -larut, Komisi agen di bawah tekanandan Aturan permainan dalam flukssemua orang berebut untuk melindungi bagian mereka dari pai yang dibebani di rumah. Deklarasi Zillow menambahkan twist lain, menandai titik balik eksplosif dalam perselisihan lama tentang inventaris eksklusif dan daftar rumah tersembunyi. Perusahaan ini melenturkan ototnya yang cukup besar, menyajikan agen dengan pilihan yang menakutkan: baik berbagi daftar Anda dengan Zillow dan semua orang segera setelah Anda mempertaruhkan tanda di halaman depan, atau jelaskan kepada klien Anda mengapa rumah mereka tidak akan pernah muncul di situs web yang menjadi identik dengan real estat.

“Itulah percikannya,” kata Mike Delprete, ahli strategi teknologi dan cendekiawan di University of Colorado Boulder. “Dan sekarang semua orang, apakah mereka suka atau tidak, mereka harus memiliki posisi. Mereka harus membuat beberapa keputusan, dan mereka perlu bertindak.”

Banyak agen tidak repot -repot dengan inventaris eksklusif. Segera setelah mereka setuju untuk memasarkan rumah atas nama penjual, mereka menambahkannya ke layanan daftar ganda, atau MLS, database lokal yang membagikan informasi dengan agen lain, pialang, dan portal pencarian besar seperti Zillow. Setelah daftar hidup di MLS, itu cukup banyak di mana -mana.

Tetapi agen memiliki pilihan lain yang tumbuh lebih populer. Mereka dapat diam -diam berbelanja rumah ke agen lain di dalam pialang mereka, sebuah praktik yang dikenal sebagai “eksklusif kantor.” Ini dibagikan melalui email, dari mulut ke mulut, atau platform daftar internal, sehingga rumah tidak benar -benar muncul di internet untuk dilihat oleh browser kasual. Opsi lain adalah menambahkan daftar ke MLS dan mengiklankan rumah secara publik di situs web broker tetapi memilih keluar dari umpan data yang berbagi daftar dengan situs web lain yang menampilkan rumah, termasuk broker lain dan portal pencarian seperti Zillow. Dalam kedua kasus tersebut, broker seperti Compass, yang terbesar di negara ini berdasarkan volume penjualan, dapat memikat agen dan klien dengan akses awal ke rumah yang tidak dapat mereka temukan di tempat lain. Ada banyak perdebatan apakah ini benar -benar bagus untuk penjualtetapi terbalik keuangan untuk broker sangat besar.

Sangat mudah untuk terjebak dalam detail tentang bagaimana semua ini bekerja, dan masih harus dilihat bagaimana Zillow akan benar -benar menerapkan perubahan ini. Tetapi semangat aturan baru Zillow, dijabarkan dalam pengumuman minggu lalu, cukup sederhana: “Jika daftar sedang online, itu harus online di mana -mana.” Redfin, portal pencarian terkemuka lainnya, telah mengambil sikap yang sama, dengan mengatakan itu juga akan melarang daftar yang tidak dibagikan di mana -mana. Kedua situs ini terutama membuat pengecualian untuk rumah -rumah yang awalnya eksklusif kantor – jika penjual ingin tetap benar -benar pribadi, mereka dapat melakukannya di dalam dinding pialang mereka dan beralih ke Zillow atau Redfin nanti. Tetapi begitu masyarakat umum dapat melihat rumah, broker memiliki hari untuk membagikannya kepada semua orang melalui MLS – atau yang lain. (Zillow telah mengatakan bahwa daftar dapat tidak diubah jika penjual putus dengan broker mereka.)

Ini bukan lentur yang mereka pikirkan. Itu adalah tahu.

Sikap garis keras Zillow telah memobilisasi dukungan. Setidaknya dua broker besar-Exp Realty, broker terbesar ketiga berdasarkan volume penjualan, menurut perusahaan konsultan T3 Sixty, dan Nexthome, yang memiliki 6.000 agen secara nasional-telah membuat komitmen publik untuk mematuhi kebijakan Zillow. Pusat Kebijakan Konsumen, lembaga think tank non -partisan baru, juga telah mendukung aturan baru.

“Kami mendorong semua broker untuk mendukung upaya Zillow untuk mempertahankan transparansi pasar real estat dan mencegah balkanisasi mereka,” Stephen Brobeck, seorang rekan senior di BPK dan mantan rekan senior di Federasi Konsumen Amerika, mengatakan dalam sebuah pernyataan.

Tetapi ada masalah dengan posisi Zillow dan Redfin. Ironisnya, mereka dapat mendorong lebih banyak daftar rumah ke dalam bayang -bayang dengan mendorong broker seperti Compass untuk mengejar “eksklusif kantor” daripada berbagi rumah secara publik di situs web Kompas. Mereka juga berisiko tampak haus kekuasaan dan putus asa untuk melestarikan lalu lintas web mereka (dan garis bawah) dengan cara apa pun.

“Ini bukan lentur yang mereka pikirkan,” kata Amanda Orson, pendiri dan CEO Galleon, sebuah pasar alternatif yang menghubungkan pembeli rumah dan penjual secara langsung. “Ini adalah ceritanya. Zillow menyadari bahwa tidak memiliki semua inventaris yang tersedia adalah tumit Achilles mereka, dan mereka hanya mengirim telegraf.”

Glenn Kelman, CEO Redfin, tidak melihatnya seperti itu. Portal pencarian, seperti MLS, melacak berapa lama rumah telah ada di pasaran dan apakah penjual telah menurunkan harga – poin data yang akhirnya membahayakan penjual, di CEO Compass Robert Reffkinjitu. Jika itu masalahnya, Kelman mengatakan dia baik -baik saja dengan menjatuhkan info itu sepenuhnya. Redfin telah meminta MLSE untuk membuat opsi yang akan memungkinkan agen berbagi daftar sambil mencegah situs web menunjukkan penurunan harga dan hari -hari di pasar, yang digambarkan Kelman sebagai jalan tengah. Hal terpenting, katanya, adalah agar konsumen dapat melihat semua Rumah -rumah tidak peduli situs web mana yang mereka kunjungi.

“Anda tidak harus pergi ke 10 situs web yang berbeda untuk melihat 10 set inventaris yang berbeda,” kata Kelman kepada saya. “Itu akan menjadi tantangan bagi konsumen.”

Inilah satu hal yang saya yakin: ini berantakan. Ada lebih dari 500 mLSE di seluruh negeri, masing -masing dengan kebijakan dan mekanisme penegakan hukumnya sendiri. Kompas tampaknya tidak mungkin mundur dari inventaris eksklusif, menyiapkan lebih banyak pertempuran di telepon. Dalam email ke agen kompas sehari setelah pengumuman Zillow, Reffkin menyarankan agen untuk “terus melakukan apa yang Anda lakukan.”

“Momen ini melampaui kebijakan – ini tentang kontrol versus pilihan,” tulis Reffkin.

Emosi hanya berjalan tinggi sekarang.

Untuk rata -rata orang Amerika yang mencoba melompat ke pasar perumahan, pertempuran baru kemungkinan hanya akan menyebabkan kebingungan dan frustrasi. Penjual mungkin tidak tahu apa yang mereka setujui ketika mereka memilih kampanye iklan terbatas, atau mereka mungkin berbalik litigasi Ketika mereka menyadari bahwa rumah mereka telah masuk daftar hitam dari Zillow. Pembeli mungkin dipaksa untuk menjelajahi berbagai situs web untuk mendapatkan gambaran tentang apa yang ada di luar sana, dan bahkan kemudian, mereka dapat berisiko mengabaikan mereka rumah impian. Bahkan eksekutif real estat bingung tentang beberapa hal ini – sekarang bayangkan reaksi pembeli atau penjual yang khas, yang menjalani transaksi semacam ini hanya beberapa kali dalam hidup mereka.

Saat kebingungan merajalela di antara konsumen biasa – ketika aturan permainan tidak jelas – itu biasanya merupakan tanda itu intervensi pemerintah bisa dalam perjalanan.

“Seperti halnya banyak dari kita yang tidak suka itu terjadi, itu agak diatur ke tempat itu bisa terjadi,” Saul Klein, seorang eksekutif real estat lama dan CEO San Diego MLS, memberi tahu saya. “Jadi saya pikir kita harus benar -benar berhati -hati dan bekerja untuk tidak membingungkan pasar.”

Memang, email Andy Florance ke agen -agen selama akhir pekan menyertakan postscript dengan tautan untuk menghubungi Departemen Kehakiman. Tetapi tindakan pemerintah hampir tidak dijamin, dan itu bisa bertahun -tahun sebelum sesuatu terjadi. Sementara itu, harapkan perjuangan menjadi lebih jelek.

“Ada sesuatu yang lebih besar yang dipertaruhkan dari sekadar yang mendapatkan kendali atas inventaris,” kata Kelman kepada saya. “Ini adalah pasar perumahan AS, dan kita semua seharusnya berada pada usia di mana kita benar -benar peduli tentang itu. Dan saya pikir semua orang melakukannya, tetapi emosi hanya berjalan tinggi sekarang.”

James Rodriguez adalah reporter senior di tim wacana Business Insider.